저축은행 부동산금융 부실 표면화, 원인과 해결책은?

 저축은행, 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 부실 빠르게 증가

 

저축은행은 보통 소액 대출을 전문으로 하는 금융기관으로, 가계나 중소기업 등 신용도가 낮은 고객들에게 금융 서비스를 제공합니다. 하지만 최근 저축은행의 일부가 부동산 프로젝트 파이낸싱 (PF) 대출에 집중하면서, 부동산 시장의 불안정과 금리 상승 등으로 인해 대출 부실이 빠르게 증가하고 있습니다.

부동산 PF 대출이란 개발사업자가 부동산 개발 사업을 진행하기 위해 필요한 자금을 저축은행 등에서 대출받는 것을 말합니다. 이때 대출의 담보는 개발할 부동산 자체가 되며, 개발 완료 후 분양이나 임대 수익으로 대출을 상환합니다.

이번 글에서는 저축은행의 부동산 PF 대출 부실이 어떻게 발생하였으며, 어떤 영향을 미치고 있는지, 그리고 어떻게 해결할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

저축은행, 코로나19 이후 부동산 PF 대출 급격히 확대

 

저축은행의 부동산 PF 대출 부실의 원인을 찾기 위해서는 코로나19 이후의 금융 환경 변화를 살펴봐야 합니다.

코로나19 사태가 발생하면서 정부와 한국은행은 경기 하강과 물가 하락을 막기 위해 기준금리를 역대 최저 수준인 0.5%까지 내리고, 양적완화 정책을 시행하였습니다.

이로 인해 시장에 유동성이 넘쳐나면서 저금리 시대가 도래하였습니다. 저금리 시대에는 금융기관들이 낮은 이자수익을 보완하기 위해 수익률이 높은 고위험 자산에 투자하는 경향이 있습니다.

저축은행 역시 이러한 경향에 따라 가계나 중소기업 대출보다 수익률이 높은 부동산 PF 대출에 집중하였습니다.

특히 코로나19로 인해 주거수요가 증가하면서 아파트 개발 사업이 활발해지면서, 저축은행의 부동산 PF 대출 규모는 급격히 확대되었습니다.

금융감독원에 따르면 지난 3월 말 기준 저축은행의 부동산 PF 대출 잔액은 10조 1000억 원으로, 코로나19 이전인 2019년 말 (2조 9000억 원)과 비교해 3.5배 증가하였습니다.

 

저축은행, 부동산 PF 대출 부실로 수익성과 건전성 악화

 

저축은행의 부동산 PF 대출이 급격히 확대되면서, 부동산 시장의 불안정과 금리 상승 등으로 인해 대출 부실이 빠르게 증가하고 있습니다. 일반적으로 부동산 시장의 불안정은 부동산 규제 강화와 분양시장 저하 등으로 인해 발생하였습니다.

정부는 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 공급 확대와 수요 억제를 위한 다양한 규제를 시행하였습니다. 예컨대, 개발 허가 기준을 강화하고, 공공주택 공급을 확대하고, 대출규제와 세금을 인상하였습니다.

이러한 규제로 인해 부동산 개발 사업자들의 수익성이 저하되고, 사업비 지급이 지연되는 등의 문제가 발생하였습니다. 또한 코로나19로 인해 소득이 감소한 소비자들의 분양수요가 줄어들면서, 분양률이 낮아지고, 분양가격이 하락하는 현상이 나타났습니다.

이로 인해 부동산 개발 사업자들은 대출을 상환하기 어려워지면서, 저축은행의 부동산 PF 대출 연체율이 높아지고 있습니다.

한국신용평가에 따르면 한신평 등급부여 업체의 브릿지론 고정이하여신비율은 지난해 9월 말 기준 1.2%에서 올해 3월 말 5.4%로 6개월 만에 4배 넘게 상승했습니다.

이 기간 본 PF 고정이하여신비율은 1.4%에서 2.8%로 2배 올랐습니다. 금리 상승은 만기 연장과 관련하여 발생하였습니다. 저축은행의 부동산 PF 대출은 대부분 만기 연장을 통해 버티고 있습니다.

만기 연장을 할 때마다 금리가 인상되기 때문에, 차주의 이자부담이 가중되고, 사업성이 저하됩니다.

한국신용평가에 따르면 한신평 등급부여 업체의 브릿지론 만기연장 비중은 절반 이상이 (55.9%) 1회 이상 만기 연장한 것으로 나타났으며, 2회 이상 연장 비중도 19.2%로 높았습니다.

본 PF도 만기연장한 사업장 비중이 6개월간 배 이상 늘었습니다. 저축은행의 부동산 PF 대출 부실은 저축은행의 수익성과 건전성에 악영향을 미칩니다. 저축은행의 부동산 PF 대출 부실로 인해 이자수익이 감소하고, 대손비용이 증가하면서, 영업이익이 줄어들고 있습니다.

금융감독원에 따르면 지난 3월 말 기준 저축은행의 연간 이자수익률은 4.9%로, 전년 동기 대비 0.5% 포인트 하락하였습니다. 반면 연간 대손비율은 0.9%로, 전년 동기 대비 0.3% 포인트 상승하였습니다.

이로 인해 저축은행의 연간 영업이익률은 1.6%로, 전년 동기 대비 0.6% 포인트 감소하였습니다. 또한 저축은행의 부동산 PF 대출 부실로 인해 자기 자본비율이 하락하고, 신용등급이 낮아지면서, 자금조달에 어려움을 겪고 있습니다.

금융감독원에 따르면 지난 3월 말 기준 저축은행의 자기 자본비율은 8.2%로, 전년 동기 대비 0.5% 포인트 하락하였습니다. 또한 한국신용평가에 따르면 저축은행의 신용등급은 지난해부터 하향 조정되는 추세로, 현재 A등급 이상인 저축은행은 없으며, BBB등급 이하인 저축은행이 10개나 됩니다.

이러한 상황에서 저축은행은 시장에서 자금을 조달하기 어려워지고, 자금조달 비용이 증가하게 됩니다.

 

저축은행, 부동산금융 부실 해결을 위한 대책 마련 필요

 

저축은행의 부동산 PF 대출 부실이 표면화하고 있으며, 이는 저축은행의 수익성과 건전성을 악화시키고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 저축은행과 정부, 금융감독원 등이 함께 대책을 마련해야 합니다.

저축은행은 부동산 PF 대출의 비중을 낮추고, 다른 수익원을 찾아야 합니다. 예를 들어, 가계나 중소기업 대출 등 다른 금융상품을 개발하거나, 디지털화를 통해 비용을 절감하거나, 협력관계를 통해 자금조달을 확대하는 등의 방법을 시도할 수 있습니다.

정부와 금융감독원은 저축은행의 부동산 PF 대출에 대한 감독과 규제를 강화하고, 부실대출 처리를 지원해야 합니다. 이를테면, 부동산 PF 대출의 신용 평가 기준을 엄격하게 적용하거나, 부실대출을 매각하거나, 자본 증액이나 합병 등을 통해 자기 자본을 보강하는 등의 방법을 적극적으로 추진할 수 있습니다.

저축은행의 부동산금융 부실은 저축은행뿐만 아니라 전체 금융시스템에도 영향을 미칠 수 있기 때문에, 신속하고 체계적인 대응이 필요하리라 생가 됩니다.