서울 규제지역 해제, 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

안녕하세요. 머니디거입니다. 기사에 따르면, 정부가 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 서울 강남 3구 (서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제한다고 발표했습니다.

이는 지난해 6월, 9월, 11월에 이어 네 번째로 규제지역을 해제하는 조치입니다. 이로써 전국에 퍼져 있던 규제지역이 서울 4곳으로 줄어들게 되었습니다.

이번 조치의 목적은 주택 시장의 경착륙을 막기 위한 것입니다. 최근 금리 인상으로 인해 집값이 빠르게 하락하고 거래가 급감하면서 실수요자의 주택 거래마저 어려워졌습니다.

그리고 미분양 물량이 증가하면서 분양 시장도 침체되었습니다. 이러한 상황에서 정부는 수요 측 규제를 과감하게 속도감 있게 풀어야 한다고 판단했습니다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화됩니다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율 (LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어듭니다. 더하여, 분양가 상한제도도 강남 3구와 용산구를 제외하고 전부 해제되어 전매제한 기간과 실거주 의무가 완화된다고 합니다.

 

부동산 규제의 역사와 효과

 

부동산 규제는 한국의 부동산 시장에 오랫동안 적용되어 온 정책입니다. 부동산 규제의 역사를 살펴보면, 1970년대부터 1980년대까지는 주택 수요 증가에 따른 공급 확대를 위해 정부가 직접 주택을 건설하고 분양하는 정책을 펴냈습니다. 이때는 주택 가격을 저렴하게 유지하기 위해 분양가를 정부가 결정하고, 전매제한과 실거주 의무를 부과하는 등의 규제를 시행했습니다.

1990년대부터는 민간 부문의 주택 공급 역량이 강화되면서 정부는 주택 시장의 자율화를 추진했습니다. 이때는 분양가 상한제도와 전매제한 기간을 완화하고, 주택담보대출을 활성화하는 등의 정책을 시행했습니다. 그러나 이러한 정책은 부동산 투기를 부추기고 집값을 급등시키는 결과를 낳았습니다.

2000년대부터는 부동산 가격 안정을 위해 다양한 규제를 도입하고 강화했습니다. 이때는 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등을 지정하고, 다주택자에게 종합부동산세와 양도소득세 등을 중과세하는 등의 정책을 시행했습니다. 또한 분양가 상한제도와 전매제한 기간, 실거주 의무 등을 재도입하고 강화하는 등의 정책을 시행했습니다.

부동산 규제의 효과는 시기와 지역에 따라 다르게 나타났습니다. 일반적으로 부동산 규제는 집값 상승 속도를 늦추거나 하락시키는 효과가 있었습니다. 그러나 부동산 규제는 수요와 공급의 불균형이 심화되면서 실수요자의 주택 구입을 어렵게 하고, 미분양 문제를 야기하기도 했습니다. 또한 부동산 규제는 투기 세력이 다른 지역이나 자산으로 이동하는 현상을 초래하기도 했습니다.

 

부동산 규제 완화의 장단점과 전망

 

이번에 정부가 발표한 서울 규제지역 해제와 분양가 상한제 해제는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 이에 대해서는 장단점이 있습니다.

장점으로는 다음과 같은 점들이 있습니다.

실수요자의 주택 구입이 용이해집니다.

대출 한도가 늘어나고 세금 부담이 줄어들면서 실수요자들은 원하는 주택을 구입하기 쉬워집니다. 또한 청약 재당첨 기한이 줄어들면서 청약을 받을 수 있게 됩니다. 이는 주택 수급 불균형을 완화하고, 주택 소유의 꿈을 이루는데 도움이 됩니다.

미분양 문제가 해결됩니다.

분양가 상한제가 해제되면서 건설사들은 원가 회수와 이익 추구가 가능해집니다. 이는 건설사들의 분양 의욕을 높이고, 미분양 물량을 줄일 수 있습니다. 또한 전매제한 기간과 실거주 의무가 완화되면서 분양자들은 자신의 재정 상황에 따라 주택을 전매하거나 임대할 수 있습니다. 이는 분양 시장의 유동성을 증대시키고, 미분양 문제를 해결하는데 기여합니다.

부동산 시장의 활성화가 이루어집니다.

부동산 규제 완화로 인해 주택 거래가 증가하고, 가격이 안정화됩니다. 이는 부동산 시장의 신뢰도를 높이고, 경제 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다. 또한 부동산 시장의 활성화는 관련 산업의 성장과 일자리 창출에도 도움이 됩니다.

 

단점으로는 다음과 같은 점들이 있습니다.

부동산 투기가 재발할 수 있습니다.

부동산 규제 완화로 인해 대출과 세금 부담이 줄어들면서 투기 세력들이 다시 부동산 시장에 진입할 수 있습니다. 특히 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 지역은 투기과열지구로 남아있기 때문에 투기 수요가 몰릴 가능성이 있습니다. 이는 집값을 인위적으로 올리고, 실수요자를 퇴출시킬 수 있습니다.

금리 인상과 충돌할 수 있습니다.

부동산 규제 완화로 인해 주택 담보대출이 증가하면서 가계부채가 증가할 수 있습니다. 그러나 최근 글로벌 경기 회복과 인플레이션 압력으로 인해 금리 인상이 예상되고 있습니다. 금리 인상은 대출 이자 부담을 증가시키고, 집값 하락 압력을 가하게 됩니다. 이는 가계부채 위기와 주택 시장 붕괴를 초래할 수 있습니다.

지역 간 격차가 심화될 수 있습니다.

부동산 규제 완화로 인해 서울 지역의 집값이 상승하면서 지방 지역과의 격차가 커질 수 있습니다. 이미 서울 지역은 지방 지역에 비해 집값이 2배 이상 높은 상태입니다. 이는 지역 간 인구와 자본의 유출을 촉진하고, 국토 공간의 불균형을 악화시킬 수 있습니다.

 

부동산 규제 완화의 전망은 어떻게 될까요? 이에 대해서는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

부동산 시장의 변동성이 커질 수 있습니다.

부동산 규제 완화로 인해 주택 거래와 가격이 증가하거나 감소하는 속도가 빨라질 수 있습니다. 이는 부동산 시장의 불확실성을 증가시키고, 투기적 요인을 유발할 수 있습니다. 또한 부동산 시장의 변동성은 경제와 사회에 불안정성을 가져올 수 있습니다.

부동산 시장의 구조적 문제가 해결되지 않을 수 있습니다.

부동산 규제 완화는 단기적인 수요와 공급의 균형을 맞추는데 도움이 될 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 주택 공급의 질과 양, 주택 유형과 세대 구조, 주택 소유와 임대의 비율 등의 구조적 문제를 해결하지 못할 수 있습니다. 이러한 문제들은 부동산 시장의 비효율성과 불공정성을 유지하고, 주택 복지를 저해할 수 있습니다.

 

부동산 시장의 경착륙을 막기 위한 정책적 과제

 

이번에 정부가 발표한 서울 규제지역 해제와 분양가 상한제 해제는 부동산 시장에 장단점이 있습니다. 이러한 조치가 부동산 시장의 경착륙을 막고, 주택 복지를 증진시키기 위해서는 다음과 같은 정책적 과제를 수행해야 합니다.

1. 부동산 투기를 방지하고, 실수요자를 보호하기 위해 강남 3구와 용산구를 포함한 서울 전 지역에 대해 투기과열지구로 지정하고, 다주택자에 대한 중과세와 대출 제한 등의 규제를 강화해야 합니다. 
2. 부동산 거래에 대한 투명성과 신뢰성을 높이기 위해 실거래가 공시와 실거래가 기반 세금 납부 등의 제도를 개선해야 합니다.
3. 금리 인상과 충돌하지 않고, 가계부채 위기를 예방하기 위해 주택 담보대출의 증가를 저지하고, 가계부채 관리를 강화해야 합니다.
4.  금리 인상에 따른 집값 하락 압력을 완화하기 위해 주택 공급을 적절하게 조절하고, 재개발·재건축 등의 주택 재생 프로젝트를 활성화해야 합니다.
5. 지역 간 격차를 줄이고, 국토 공간의 균형을 추구하기 위해 지방 지역의 주택 공급을 확대하고, 지역별로 맞춤형 주택 정책을 수립해야 합니다.
6. 지역 간 인구와 자본의 유출을 막기 위해 지방 지역의 경제 활성화와 생활환경 개선 등의 지역 발전 정책을 추진해야 합니다.
7. 부동산 시장의 구조적 문제를 해결하고, 주택 복지를 증진하기 위해 주택 공급의 질과 양을 향상하고, 다양한 주택 유형과 세대 구조에 맞는 주택을 제공해야 합니다. 
8. 주택 소유와 임대의 비율을 조정하고, 임대주택 시장의 안정화를 돌리고, 임대주택 시장의 안정화와 공공주택의 확충 등의 정책을 추진해야 합니다.

이 글을 통해 여러분께 유익한 정보가 되었기를 바랍니다. 감사합니다.